Ucapan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2011

Terima kasih Tuan Yang Dipertua yang saya hormati.

Datuk menteri, pindaan ini telah datang lewat dan tidak menyediakan remedi untuk beribu-ribu yang telah membayar untuk rumah dengan pinjaman bank tetapi tiada rumah. Bank-bank masih mengutip bayaran ansuran manakala pemaju perumahan melarikan diri dengan semua bayaran.

1.    18A. (1) Mana-mana pemaju perumahan berlesen yang menyebabkan terbengkalai mesti dianggap satu jenayah. Apakah mekanisma untuk mendakwa mereka yang bersalah yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai?
Bagaimana pindaan baru ini akan memberi manfaat kepada mangsa-mangsa dan pada masa yang sama mereka (mangsa) terus membayar perkhidmatan pinjaman perumahan mereka dan sebahagian daripada mereka menjadi bankrap kerana gagal menjelaskannya?

Denda 250K adalah terlalu rendah, lebih rendah daripada harga rumah satu tingkat di Rawang. Pemaju mesti ketawa. Lihat senario ini. Saya mempunyai 1,000 rumah. Saya mengutip deposit 20k bagi setiap rumah. Saya telah memiliki 20 juta dalam akaun saya. Pemaju tiada masalah untuk membayar denda 250k. Denda mestilah setimpal dengan nilai harta itu dan betapa seriusnya kesalahan itu. Bagaimana pula dengan kelewatan dalam projek-projek? Apakah denda yang dikenakan kepada pemaju dan apakah pampasan yang diberikan kepada pembeli?

2.    Tiada takrif yang jelas perkataan ‘terbengkalai’ (abandonment) dalam akta. Tanpa takrif seperti itu, ia akan menjadi kes menteri menggunakan kuasa budi bicara untuk mengisytiharkan keadaan terbengkalai yang menyebabkannya diragui. Menggunakan kuasa budi bicara juga boleh dipengaruhi dengan teruk oleh keinginan menteri untuk mencapai KPI kementeriannya. Pepatah lama ada mengatakan bahawa “goes power corrupts, absolute power corrupts absolutely”.

3.    Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 tidak dapat menyelesaikan banyak masalah jika bukan masalah yang meningkat terutamanya projek terbengkalai. Malah, pasukan petugas khas tidak berkesan dalam memulihkan projek terbengkalai dan ia masih terus menghantui industri perumahan.

4.    Saya ingin tahu berapa banyak projek terbengkalai GLC? Mengapa KPKT tidak mengambil tindakan untuk menghalang GLC daripada menyebabkan projek terbengkalai? Seperti mana-mana agensi yang lain di Malaysia, masalah di sini adalah penguatkuasaan. Undang-undang yang baik tidak berguna tanpa penguatkuasaan yang berkesan. Dalam bajet 2012, kerajaan memperuntukkan RM163 juta untuk memulihkan projek terbengkalai. Pemaju melarikan diri dengan wang pembeli dan kini kerajaan menggunakan wang pembayar cukai untuk memulihkan projek terbengkalai. Merompak golongan miskin untuk membantu golongan kaya! Ini menunjukkan bahawa kerajaan telah gagal dalam tugas kehakiman untuk melindungi pembeli terutama sekali pembeli miskin.

5.    BTS 10:90 adalah cara untuk berjaya. Saya meminta kementerian untuk mencadangkan satu road map yang disediakan bersama-sama dengan rang undang-undang ini supaya perubahan kepada BTS 10:90 siap sepenuhnya menjelang 2015. BTS akan melindungi pembeli dari risiko perniagaan pemaju dan pembiaya mereka. Ini sepatutnya telah dilakukan sejak dari dahulu lagi seperti Thailand, New Zealand dan United Kingdom.

6.    Pengenaan 3% deposit yang dikembalikan. Adakah pengenaan deposit baru 3% yang boleh dikembalikan (refundable) dapat membendung masalah terbengkalai?  Huru-hara dan masalah yang ditimbulkan oleh projek-projek yang terbengkalai dan jumlah dana yang menjadikannya tidak aktif (dan dalam banyak kes, dihapuskira (written off)) adalah jauh lebih dahsyat dan teruk daripada jumlah dana yang diperuntukan (held) dalam deposit keselamatan yang boleh dikembalikan. Bolehkah projek terbengkalai dielakkan dengan deposit 3%? Ia hanya bertindak sebagai bukti komitmen, keseriusan, kedudukan kewangan dan jaring keselamatan. Penguatkuasaan perlu diperketatkan tanpa mengira jumlah deposit keselamatan yang dituntut. Deposit 3% mewakili hanya satu faktor kecil dalam keseluruhan persamaan risiko. Saya minta 3% adalah yang minimum dan risiko dianggap tinggi, deposit mesti dinaikkan kepada 5%.

7.    Seksyen 8A: Penamatan perjanjian jual beli seperti yang ditetapkan oleh undang-undang. “6 bulan selepas pelaksanaan perjanjian jual beli’. Daripada ‘6 bulan selepas pelaksanaan’, lebih baik, sekurang-kurangnya, dibaca sebagai ‘pada apa-apa tempoh berterusan enam (6) bulan semasa kewujudan subsistence perjanjian jual beli. Terdapat pelbagai situasi, di mana pemaju menyambung semula kerja dan kemudian berhenti untuk tempoh masa tertentu dan kemudian mulakan sekali lagi untuk mengecewakan pembeli.

8.    Takrifan semula (re-definition) ‘pemaju perumahan’. Pindaan untuk memasukkan liquidator dan liquidator sementara adalah dialu-alukan. Tetapi ada liquidator yang ingkar dengan membantah undang-undang perumahan walaupun mereka dianggap sebagai urusan pemaju sebenarnya (de’facto).

Ketika ini liquidator yang ingkar menolak untuk mengiktiraf undang-undang perumahan dan menjalankan proses penyingkiran (liquidation) pemaju perumahan dengan cara yang bertentangan dengan prinsip undang-undang perumahan. Dalam hal ini, pindaan itu adalah penting. Walau bagaimanapun, Menteri telah mengabaikan untuk memasukkan ‘Penerima dan Pengurus’ yang dilantik oleh Mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa dan oleh kontrak (di bawah debentur) yang menjalankan projek berturut-turut dan sepatutnya melaksanakan atau menjalankan tanggungjawab kontrak pemaju perumahan tersebut seperti yang ditetapkan oleh undang-undang yang dilemahkan dari segi kewangan. Terdapat satu projek terbengkalai oleh Kabra Development Sdn. Bhd. di mana liquidator meminta bayaran tambahan sebanyak 2% daripada harga jualan dan ganti rugi lain. Ini tidak adil kepada pembeli.

9.    Pemaju yang tidak berlesen. Dilaporkan bahawa terdapat 195 projek perumahan yang tidak berlesen atau ‘haram’. Menteri mesti menjelaskan kepada Dewan yang mulia ini tentang apa yang telah berlaku yang membolehkan aktiviti ‘haram’ seperti itu berleluasa. Adakah pesalah-pesalah ini akan didakwa dan pengarah mereka dibawa ke mahkamah untuk menghadapi undang-undang dan hukuman? Jika ya, sila beritahu kepada Dewan yang mulia ini semua pihak yang terlibat termasuk nama-nama pemaju, nama projek, nama-nama arkitek, jurutera dan peguam yang bersubahat dengan mereka. Kenal pasti Bank-bank atau Institusi Kewangan dan Institusi Pembangunan Kewangan yang terlibat sama ada menghubungkan atau menamatkan kemudahan pinjaman Pembiayaan. Apakah tindakan Menteri Kewangan tentang hal ini dan mengapa Bank Negara Malaysia tidak sedar projek-projek haram secara terang-terangan seperti itu telah mengabaikan undang-undang perbankan? Bagaimana bank boleh membiayai projek-projek haram tanpa penukaran tanah, lay-out dan kelulusan pelan bangunan, lesen pemaju, pengiklanan dan permit jualan, perjanjian jual beli tidak seragam (non-standard) dan sebagainya. Rakyat menderita ketika penguatkuasaan kurang dan longgar.

10.  Kepentingan pembeli rumah kedai di tanah komersial harus dipertimbangkan juga sedangkan mereka tidak mempunyai apa-apa pilihan apabila projek yang diceburi mereka terbengkalai. Seorang pakar runding pemulihan telah menafsirkan bahawa terdapat berbilion ringgit yang terkunci sebagai aset mati hasil dari tanah komersial yang terbengkalai walaupun tiada statistik berkenaan bilangan projek. Perkembangan terkini terhadap rang undang-undang pembinaan perumahan tidak menyentuh kepada keadaan buruk pembeli tanah komersial yang telah terbengkalai. Manakala kerajaan telah menyatakan bahawa pemaju-pemaju ini tidak akan didenda kerana mengabaikan projek-projek tanah komersial. Apakah recourse untuk pembeli yang menjadi mangsa dalam hal ini?

11.  Kesimpulan. Tiada undang-undang yang mampu untuk menghapuskan atau menyelesaikan masalah melainkan ia dikuatkuasakan dengan tegas. Seperti kata pepatah, THE LAW IS ONLY GOOD AS IT’S ENFORCEMENT’.

Explore posts in the same categories: Bills for Enactment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: